Agentie imobiliara Bucuresti - Nobil Expert Imobiliare

Constructii si amenajari  |  0 comentarii

Activitatea agentului imobiliar şi a agenţiei imobiliare sunt reglementate de legea privind înfiinţarea societăţilor comerciale şi OG3/2000 privind activitatea şi obligaţiile legale ale agentului imobiliar. Din păcate, aceasta este oarecum nelucrativă, în sensul că este plină de confuzii şi lipsită de coerenţa unei legi care, în fond, reglementează o activitate economică cu implicaţii profunde.

În practică, agenţiile imobiliare respectabile au adoptat codul de etică şi practică corectă, astfel încât dumneavoastră să puteţi să vă rezolvaţi problema imobiliară în siguranţă, rapid şi profesional.

Practica pieţei imobiliare din România a impus aşa-numitul „agent imobiliar dublu”, care poate reprezenta atât cumpărătorul, cât şi vânzătorul. Dubla reprezentare de către o agenţie cere cunoaşterea şi consimţământul ambelor părţi – vânzătorul şi cumpărătorul. De fapt, agentul dublu se angajează să servească interesele ambelor părţi. Acest lucru se întâmplă pe toată durata desfăşurării tranzacţiei. Comisionul agentului imobiliar este plătit atât de vânzător, cât şi de cumpărător.

La închirieri comisionul se situează în jurul valorii chiriei pe o lună şi se împarte în mod egal între proprietar şi chiriaş. Dacă lucraţi cu un agent, aveţi două opţiuni: puteţi lucra cu un agent în regim de contract de intermediere exclusiv sau puteţi lucra cu un agent în regim de contract de intermediere deschis.


Agenţiile imobiliare serioase oferă clienţilor toată gama de servicii imobiliare – pe lângă prezentarea unor imobile, oferă consultanţă, studii de piaţă, evaluări şi asistenţă la încheierea tranzacţiei. Astfel, când treci pragul unei agenţii bune ştii că angajaţii acesteia îţi vor arăta multe case (mai întâi fotografii, schiţe sau material video, urmând apoi vizionarea pe teren), te vor informa asupra evoluţiei pieţei (se scumpesc, se ieftinesc locuinţele) şi îţi vor spune dacă preţul cerut este justificat sau nu în comparaţie cu oferta.




Teoretic, într-o firmă imobiliară trebuie să găseşti personal calificat, care să-ţi asigure siguranţă şi condiţii optime la încheierea tranzacţiei, iar orice abatere a unui agent imobiliar duce la excluderea lui din breaslă. Agenţii trebuie să fie pregătiţi, amabili, gata să vă ofere tot sprijinul posibil. Este bine că agenţia să fie afiliată unei uniuni profesionale, unde să-i puteţi verifica activitatea, dacă a avut sau nu abateri şi dacă este acreditată. Cea mai cunoscută asociaţie a agenţiilor imobiliare este A.R.A.I. (Asociaţia Romană a Agenţiilor Imobiliare). Credem că, până la urmă, cel mai important factor este încrederea pe care v-o inspiră oamenii din agenţia respectivă. Totuşi, nu este obligatorie acreditarea.

În cazul în care doriţi să vindeţi un imobil, contactaţi agenţia imobiliară şi prezentaţi-i oferta cât mai detaliat, consultaţi-vă cu agentul imobiliar asupra preţului pe care îl doriţi (interesul este reciproc, ambele părţi dorind să obţină un preţ cât mai mare, dar real), solicitaţi numele agentului şi oferiţi un număr de telefon şi orele la care vă poate găsi la acel număr de telefon. După ce vi s-a preluat oferta, a fost inclusă în baza de date a agenţiei şi s-a exprimat acordul în reprezentarea imobilului de către agenţie, urmează ca un agent imobilar să vizioneze proprietatea. La vizionare s-ar putea ca agentul să vă ceară să semnaţi un contract de vizionare (ca să justifice la firmă orele în care a lipsit sau pentru a face completări în baza de date a agenţiei) sau un contract de exclusivitate (acest contract înseamnă, de fapt, să acordaţi agenţiei o perioadă de 1-3 luni de exclusivitate, în care nu veţi mai colabora cu alte agenţii imobiliare deoarece firma care doreşte acest contract investeşte în publicitatea proprietăţii dumneavoastră şi găsirea potenţialilor cumpărători). Dacă aţi semnat un contract de exclusivitate şi nu-l respectaţi, atunci asumaţi-vă plata comisionului sau penalităţilor menţionate în contract.

Pasul următor este acela în care agentul imobiliar vine cu potenţialii clienţi pentru a le prezenta imobilul. Puteţi avea norocul ca primul client să fie şi cel care doreşte să vă cumpere proprietatea, dar nu vă speriaţi, agentul imobiliar, datorită informaţiei exacte şi complete, a selectat clientul care se potrivea cel mai bine cu oferta dvs. Dacă v-aţi înţeles asupra preţului de vânzare, mergeţi în agenţie pentru încheierea precontractului (este foarte important acest precontract şi fără el este aproape imposibil să vindeţi).

La precontract proprietarul vine cu actele originale ale proprietăţii şi cu actul de identitate (cel care vine la precontract ca vânzător trebuie să fie unul dintre proprietari sau să aibă o procură de reprezentare în care se specifică cu ce l-a mandatat proprietarul).

Contractul de intermediere (precontractul sau antecontractul) încheiat de agenţia imobiliară în cazul unei tranzacţii imobiliare se întocmeşte în trei exemplare şi trebuie să conţină:

• antetul agenţiei (numele societăţii, adresa, numărul de telefon şi fax, numărul de la Registrul Comerţului, codul fiscal)

• numărul de înregistrare al contractului

• data la care se încheie

• numele şi toate datele de identificare ale proprietarului şi clientului

• locuinţa care face obiectul contractului (adresa completă a acesteia şi modul său de dobândire de către proprietari, în baza căror acte)

• preţul la care se încheie tranzacţia, stabilit de comun acord între părţi

• comisionul agenţiei imobiliare (este de obicei 3% din valoarea tranzacţiei + TVA, negociabil, plătit de ambele părţi – proprietar şi client – de obicei jumătate în momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare şi jumătate la finalizarea tranzacţiei).

• termenul până la care se încheie tranzacţia la notariat

• penalităţile care se plătesc din culpa unei părţi sau alteia

• clauze contractuale cu obligaţii şi răspunderi pentru fiecare parte

• semnăturile în original ale clientului, proprietarului şi reprezentantului societăţii imobiliare

• ştampila în original a societăţii imobiliare şi a părţilor, dacă este cazul

La încheierea contractului de intermediere se achită un avans de către client (care, de cele mai multe ori, rămâne în sediul agenţiei, pentru siguranţa tranzacţiei), iar proprietarul lasă actele originale pentru a fi verificate şi întocmite pentru contractul de vânzare-cumpărare la notariat.

În cazul în care tranzacţia nu poate fi încheiată din vina proprietarului (proprietarul ascunde agenţiei şi cumpărătorului că are o ipotecă sau un comandament), clientul va putea cu uşurinţă să-şi recupereze avansul dat (iar mai apoi eventualele despăgubiri, dacă consideră necesar). Proprietarul lasă actele originale la sediul agenţiei, pentru că numai acestea pot fi depuse la judecătorie pentru extrasul de carte funciară (până la încheierea contractului de vânzare-cumpărare la notariat se întocmeşte un proces-verbal sau se specifică în precontract actele care rămân în agenţie).

Vânzătorul şi cumpărătorul trebuie să achite agenţiei imobiliare comisionul stabilit.

Agenţia imobiliară nu este “firmă de recuperări” şi nu îşi asumă responsabilitatea în cazul în care proprietarul a luat avansul şi l-a cheltuit fără să mai aibă posibilitatea de returnare. Există şi cazuri speciale, în care fiecare speţă are o rezolvare separată.

Când toate actele sunt pregătite pentru vânzare la notariat, urmează doar semnarea şi primirea banilor în faţa unui notar public.