Legislația din România a fost actualizată semnificativ pentru a crește transparența proiectelor imobiliare și pentru a proteja cumpărătorii. Noile obligații ale dezvoltatorilor imobiliari sunt detaliate într-un set complex de prevederi legale care reglementează fiecare etapă – de la proiectare și autorizare până la recepție și vânzare.
Aceste reguli se aplică tuturor investitorilor și dezvoltatorilor care finanțează, proiectează, construiesc sau vând locuințe individuale și proiecte de tip condominiu. Normele fac referire inclusiv la cerințe introduse în conformitate cu Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 și alte acte normative conexe.
1. Obligațiile principale privind calitatea construcțiilor
Potrivit noilor reglementări, dezvoltatorii imobiliari sunt responsabili de garantarea unui nivel ridicat al calității construcțiilor. Printre obligațiile esențiale se numără:
- Stabilirea nivelului calitativ al proiectului pe baza reglementărilor tehnice și studiilor efectuate.
- Obținerea tuturor avizelor și acordurilor prevăzute de lege, inclusiv autorizația de construire și aprobările pentru realizarea branșamentelor la utilități.
- Asigurarea verificării proiectelor prin specialiști atestați.
- Verificarea execuției lucrărilor pe tot parcursul construcției, prin diriginți sau consultanți tehnici autorizați.
- Soluționarea neconformităților, defectelor și deficiențelor constatate în timpul lucrărilor.
- Realizarea recepției la terminarea lucrărilor, inclusiv a branșamentelor la infrastructura edilitară.
- Efectuarea recepției finale la expirarea perioadei de garanție.
- Întocmirea și predarea cărții tehnice a construcției către proprietar.
- Expertizarea construcțiilor de către experți tehnici atestați, atunci când se efectuează lucrări suplimentare semnificative.
- Predarea construcției către proprietar numai după recepția admisă și după punerea în funcțiune a tuturor branșamentelor autorizate.
2. Obligațiile privind vânzarea locuințelor viitoare
Dezvoltatorul poate promite vânzarea unei unități locative viitoare doar după îndeplinirea unor condiții stricte:
- Notarea autorizației de construire în cartea funciară.
- Realizarea preapartamentării pentru condominiile viitoare.
- Deschiderea cărților funciare individuale pentru unitățile viitoare.
Promisiunile de vânzare sau cumpărare se pot încheia doar în formă autentică și numai după obținerea extrasului de carte funciară pentru unitatea viitoare.
3. Reguli stricte pentru notar și înregistrarea promisiunilor
Notarul public are obligația de a solicita înscrierea promisiunii în cartea funciară în aceeași zi sau cel târziu în ziua lucrătoare următoare. Această procedură oferă un plus de siguranță cumpărătorului, prevenind vânzările duble sau tranzacțiile netransparente.
4. Regulile privind convențiile de rezervare
Convențiile de rezervare a unei unități locative viitoare pot fi valabile cel mult 60 de zile și trebuie urmate de semnarea:
- promisiunii autentice de vânzare-cumpărare, sau
- contractului final de vânzare.
Sumele achitate la rezervare:
- se scad din prețul final al locuinței,
- nu pot depăși 5% din prețul total, altfel convenția este nulă absolut.
Dacă dezvoltatorul nu semnează actele în termenul de 60 de zile, acesta trebuie să restituie integral sumele în maximum 30 de zile.
5. Regulile privind avansurile – cont bancar dedicat proiectului
O schimbare majoră este obligativitatea dezvoltatorului de a depune avansurile într-un cont bancar distinct, folosit exclusiv pentru proiectul respectiv.
Sumele pot fi cheltuite doar cu aprobarea dirigintelui de șantier:
- maximum 25% din preț pentru partea de rezistență,
- maximum 20% din preț pentru partea de instalații, și numai după finalizarea rezistenței.
Utilizarea banilor în alte scopuri este interzisă și se sancționează cu amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului, dacă nu se ajunge la încadrarea faptei ca infracțiune.
Concluzie
Noile obligații transformă radical modul în care dezvoltatorii imobiliari trebuie să își gestioneze proiectele. Scopul acestor reglementări este protejarea cumpărătorilor, creșterea transparenței și crearea unui mediu imobiliar mai sigur și mai predictibil.
Pentru orice persoană interesată de achiziția unui imobil nou, aceste prevederi reprezintă un instrument important de protecție și un motiv în plus pentru a solicita documentația completă de la dezvoltator.